השקעות בנדל"ן בארה"ב  – סקירת מס

כללי

 השקעות נדל"ן (מגורים/מסחרי) חייבות בדיווח ובמס בארה"ב בדומה לשאר מדינות העולם המערבי, בסקירה מתומצתת זו, ננסה לענות על מספר שאלות עקרוניות הנוגעות לנושא.

במהלך חיי הנכס, צפויים שני סוגי הכנסות החייבות בדיווח ובמס:

א. הכנסות שכירות מהנכס (שוטף).

ב. רווח הון בעת מכירת הנכס.

הכנסות אלו חייבות במס הן בארה"ב והן בישראל.

 

סעיף 7  לאמנת המס בין ישראל לארה"ב מסדיר נושא זה ומגדיר את אופן "זכות המיסוי הראשונית," אשר במקרה של השקעה של תושב ישראל בנכס בארה"ב, זכות המיסוי הראשונית, הינה לארה"ב.

מדינת ישראל "זכאית" אף היא לדיווח ומס בגין הכנסות אלו, לאחר ארה"ב כאמור לעיל ובהתאם לתנאים אשר נקבעו באמנת המס ובדין הפנימי של המדינות (בכפוף כאמור לכללי הזיכוי ממסי כפל וכו).

מיסוי הכנסות שכירות בארה"ב

דו"ח המס המוגש בארה"ב כולל הכנסות והוצאות הקשורות לתפעול והשכרת הנכס, כאשר בעיקרון יכללו כל ההוצאות הישירות הקשורות לתפעול ואחזקת הנכס וכן הוצעות עקיפות אשר הוציא המשקיע לניהול

הנכס מרחוק (טיסה, טלפונים, פקסים וכד').

הוצאות ישירות לדוגמא: ביטוח הנכס, מיסי ארנונה מקומיים, פרסום, ניקיון ואחזקה, עמלות סוכנים, דמי ניהול לחברת הניהול המטפלת בנכס, שכ"ט מקצועי לעורכי דין, רואי חשבון וריבית על משכנתא.

הוצאות עקיפות לדוגמא: כרטיסי טיסה, בתי מלון, רכב שכור, ואש"ל.

יש לשמור תיעוד של הקבלות הנזכרות לעיל, על מנת שניתן יהיה להציגן במקרה של ביקורת של מס ההכנסה האמריקאי.

פחת על הנכס: תקנות הפחת בארה"ב על נדל"ן למגורים קובעות הפחתת הנכס בשיטת "הקו הישר" על פני 57.2 שנים.

שיעורי המס לשנת 2020 (Federal Tax) נעים בין 10% המדרגה הנמוכה ביותר, לבין 39.6%.

בנוסף למס פדראלי יש לדווח ולשלם מס גם לרשויות של המדינה בה נמצא הנכס (State Tax).

מיסוי רווח הון – ארה"ב

בעת מכירת נכס נוצר רווח או הפסד הון (בהתאם לסכום המכירה מול עלות הקניה), רווח או הפסד זה מדווח בדוח המס השנתי וחייב במס במקרה של רווח.

רווח (הפסד) הון מוגדר כהפרש, בין התמורה ממכירת הנכס (בניכוי הוצאות מכירה) לבין עלותו המופחתת של הנכס.

שיעור מס רווח הון פדראלי בארה"ב עומד על בין 20%-10% בטווח הארוך מעל לשנה. בטווח הקצר מתחת לשנה, בין 10% ל 39.6%.

כמו כן יש להוסיף גם כאן מס מדינה בהתאם למיקום הנכס, כאמור לעיל.

יש לשים לב, שמכירת נכס בתקופה של פחות משנה בין מועד הקניה למועד המכירה, נחשב

כהכנסה רגילה וימוסה בהתאם למדרגות המס הקיימות בארה"ב.

מיסוי הכנסות שכ"ד מנדל"ן למגורים – ישראל

משקיע, תושב ישראל כאמור, יוכל לבחור בין שני מסלולי מס:

• מסלול מס שולי – במסלול זה ההכנסה משכירות בחו"ל תמוסה באופן רגיל, כל ההוצאות הקשורות

לתפעול והחזקת הנכס יוכרו כהוצאה ועל יתרת הרווח ישלם המשקיע מס בהתאם לגובה המס השולי בו הוא נמצא.

יש לשים לב, שבנושא הכרה בהוצאות, הן תוכרנה על פי הכללים הנהוגים בישראל, ולכן, עלול להיווצר מצב בו ההכנסה החייבת במס בארץ תהיה שונה מזו אשר דווחה בארה"ב. בנוסף יקבל המשקיע הבוחר במסלול זה זיכוי בגובה המס הפדראלי אשר שולם בארה"ב, כנגד יתרת חובו למס בארץ.

• מסלול 15% מס – במסלול זה ישולם מס בגובה 15% מההכנסה ברוטו, בניכוי פחת בלבד.

בנוסף, במסלול זה לא תינתן אפשרות לקיזוז הוצאות ואף לא לזיכוי המס אשר שולם בארה"ב.

המבחן בבחירת אחד המסלולים לעיל, הינו מתמטי גרידא, וכל משקיע יבחר במסלול שיוביל אותו למינימום מס לתשלום.

מיסוי רווח הון בישראל

לגבי נכסים שנרכשו לאחר 1.1.2003 שיעור מס רווח הון בישראל הוא 25%.

כנגד חבות המס בישראל יינתן זיכוי בגובה מס רווח ההון הפדראלי אשר שולם בארה"ב, דהיינו,

במשקיע יידרש לשלם בישראל את ההפרש בין המס ששולם בארה"ב (בדר"כ בסביבות 15%) לבין המס

בישראל, כך שחבות המס הכוללת תהיה בדר"כ 25%.

הליך ההשקעה והמיסוי בפועל (צעד אחר צעד)

סיכום קצר של הנאמר לעיל, פעולות נדרשות בהשקעה בארה"ב:

• החלטה על השקעה בארה"ב, איתור הנכס והתקשרות עם המוכר, נציג המוכר ועורך דין.
• הקמת LLC במדינה שבה נמצא הנכס המבוקש.
• הנפקת מספר לצורכי מס לLLC (EIN).
• רכישת הנכס תחת שם החברה אשר הוקמה (LLC).
• השכרת הנכס, ניהולו באופן שוטף וכו'…
• הגשת דוחות מס בארה"ב, בשנה שלאחר רכישת הנכס (יש להגיש את דוחות המס בארה"ב עד ליום 15 ליוני בכל שנה, כאשר ניתן לקבל ארכה עד ליום 15 לאוקטובר בכל שנה, ובמקרים חריגים אף מאוחר יותר).
• דוח הLLC, ירכז את ההכנסות וההוצאותהקשורות לנכס (דוח 1065) ויונפק טופס K1 לכל משקיע ושותף בLLC (טופס זה מעביר לשמשקיע המחזיק בLLC במספר אחד את חלקו ברווח או בהפסד של הLLC).
• בנוסף לדוח הLLC, כל משקיע יגיש דוח אישי, אשר יכלול את חלקו ברווח או ההפסד של הLLC (על פי חלקו ובהתאם למצוין בטופס K1).
• בשנה הראשונה בה כל משקיע יגיש את דוח המס שלו לארה"ב, יצורף בנוסף טופס W7 (טופס בקשה להנפקת מספר לצרכי מס לתושב חוץ המשקיע בארה"ב – ITIN). לטופס זה יש לצרף צילום דרכון החתום ע"י נוטריון המוכיח את קיומו של המבקש.
• בשנים לאחר מכן, יגיש המשקיע באופן שוטף דוח אישי ודוח LLC כל זמן שהוא מחזיק נכסים מניבים בארה"ב.

 

מאמר זה נועד למתן הבנה כללית של השלכות המס על אזרחים זרים בהשקעות נדל”ן בארצות הברית ואינו תחליף לייעוץ מקצועי פרטני.